据中国百货商业协会数据，2023年，奥莱业态销售额约为2300亿元，同比增长约9.5%，近50家奥莱 （不含港澳台地区） 销售额突破10亿元大关，创下新高。

　　另一方面，客流涌入奥莱，在各方面都得到了印证。小红书上，与奥特莱斯相关的笔记数近150万篇，打卡奥莱正在成为年轻人新时尚。

　　奥特莱斯 (OUTLETS) ，是由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的“品牌直销购物中心”，产品以名品+折扣为主要特征。

　　最早的奥莱，以工厂直销店的模式诞生于美国，专门处理工厂尾货。随着工厂直销店的汇集，逐渐形成了具有一定规模、且特征鲜明的购物中心。

　　业态凭借其独有的商业特征，已遍布美国、欧洲、日本、中国等国家，向着更大规模、更精细化运营的方向发展。

　　相较之下，购物中心是通过购物、餐饮、休闲、配套等组合来吸引客流，打造综合体验型消费。这导致了二者在业态组合、收入模式、营销管理、客流表现等各方面的差异。

　　奥莱一般以服饰箱包零售为主、餐饮为辅；而一般购物中心则非零售业态 （餐饮、休闲娱乐、生活服务） 占比更高，不少项目接近50%。

　　租金收入是购物中心的主要收入，以纯固租及两者取高为主要模式。而奥莱的租金收入则以联营和抽成模式为主。在联营和抽成模式下，奥莱运营商与商户共享经营收益，商户的经营业绩必然的联系到奥莱运营商的收入。

　　，在日常运营管理中一般也会更关注商户的货品、导购、价格及售后等方面，聚焦于商场销售额的达成。

　　传统购物中心侧重客流导入，客流转化为购买行为是通过商户各自的运营活动完成。而奥莱运营商不仅注重客流导入，同时也关注客流转化，以达成销售业绩提升的经营诉求。

　　（Sales Promotion，促销活动），通过给消费者再次让利进而达到销售规模提升的目的。正常的情况下，奥莱运营商负责活动的组织和推广，而优惠成本则会和商户共同承担。

　　作为消费行为的结果分析、客流的不同，印证了奥莱的目的型消费与购物中心的综合体验型消费的差异，奥莱的节假日客流更具活跃度。

　　远距离吸引客户到访是线下目的性消费的典型特征，而客流密度则证明了奥莱对消费的人的吸引力。

　　（即单位面积的客流量）始终高于购物中心，显示出极强的客流韧性，成为线下零售商业客流最好的细分业态之一。

　　在一个“横坐标是价格，纵坐标是品质”的坐标轴上，当经济提高速度没有到达预期的时候，消费者自然会变成“价格敏感型”，要求商品的价值更低，但依然要有原先的商品品质。作为美国最知名的两大零售商，亚马逊和沃尔玛不约而同的把品牌口号改为“Spend less. Smile more.”和“Save money, live better”——

　　从发达国家经验来看，每个国家都曾经历过“经济减速，消费者购买力下行”的阶段。此时，消费者能做的，是尽可能降低不必要消费，专注于自己想做的事。这种趋势对于普通人来说并不是坏事，理性消费可以让大家走得更远，而且这种趋势本身也是一种商机。

　　「新中产三件套」lululemon、始祖鸟、昂跑，这类原先主打格调、小众的品牌，如今随着线下门店规模不断扩张，纷纷开进奥莱。

　　于2013年郑重进入中国市场，一开始以京沪展厅空间亮相，到如今遍布全国门店140+，重点选址高品质购物中心，同步铺开奥莱渠道。进入中国四年后，lululemon才正式开启扩张狂潮，首进成都、深圳、广州，同年便开出内地首家奥莱门店。瑞士运动品牌

　　，用一双黑科技跑鞋，跑出了相似的扩张路径。以经销商的方式打开内地大门，2019年底才正式开了第一家直营店，随后快速扩张，年均10+门店，2023年7月开出了第一家奥莱门店。

　　一方面，同名主品牌雅诗兰黛在近几年对免税店的依赖程度明显地增加。据悉，雅诗兰黛的核心产品“小棕瓶”，其销售非常大程度上依赖中国海南和韩国市场的免税店。在免税渠道，品牌的保有利润能够达到30%，而线下百货渠道的保有利润率只有17.7%。

　　（The cosmetics company store），是专供集团旗下品牌折扣促销产品的平台，不仅在官网提供线上销售服务，还设有实体店铺。中国首家雅诗兰黛TCCS门店在2016年于上海落地，随后在中国市场迅速扩张，进驻了北京、天津、成都、杭州、南京、郑州、徐州等多个城市的奥特莱斯商场。

　　如今，几乎所有热门运动品牌都能在奥莱找到门店，这也优化了奧莱商场的品牌组合。进驻奥莱的服饰品牌中，运动装品牌数量占比17%，成为继女装、男装之后的第三大服饰品类；而在购物中心，运动装的数量占比仍不及鞋类及服饰集合店品牌。

　　，款式、色彩、材质等与正价商品有所差异，以性价比优势吸引客户，甚至于开出奥莱专属店型。

　　新一代奥莱店对外名为“NIKE优选体验店”，约2000㎡的门店，通常有上下两层，每家店标配巨大logo墙、“JUST DO IT”网红风格楼梯，是探店者、博主凹造型的最佳机位，其店内弥漫着的时尚运动风、清爽科技风也让人耳目一新。最被网友津津乐道的试衣间则可提供四种不同模式的氛围灯，随心切换瑜伽室、健身房、夜跑、自然光，沉浸式体验不一样环境下的穿搭效果。

　　据波士顿咨询公司 （BCG） 发布的2023上半年中国消费者调研显示，未来12个月，在寻求物美价廉的动机下，奥莱在中产及以下人群中快速渗透。其中，对比过去6-12个月，奥莱店/折扣店作为首选渠道指数预计会增长68%。

　　无论是硬折扣（指通过供应链优化，减少中间环节，降低经营成本而实现低价策略，或通过产地直采、降低运输及储存损耗、发展自有品牌等方式降低货品成本，从而为商品提供降价空间） ，还是软折扣（指由于商品某方面有瑕疵或欠缺，如临期、尾货、过季或微瑕品等而降低价格的销售模式） ，头部玩家大多通过加强选品及供应链能力、品类拓展、开发品牌专供或自有产品等方式保证货源。而随市场对软折扣模式的企业——TJX （美国最大的品牌折扣运营商） 、Tanger （单一最大奥莱营运商） 、唯品会 （线上奥莱） 等认知的不断深化，奥莱继续在中国市场向好发展的趋势愈发显著。

　　（包含奥莱）是5821个，其中奥莱只有229个。这种有限的供应，显示了奥莱较高的进入门槛和不一样的布局逻辑。

　　/品牌奥莱店指标有限，天然限制了奥莱项目的数量作为目的性消费场所，进驻奥莱的品牌多为大众熟知的品牌，

　　，这天然就限制了奥莱项目的数量。关于这点，从新锐运动品牌奥莱门店占比即可直观感知。

　　/与电商错位竞争，品牌的丰富度、折扣度是成败关键奥莱的最大优势是品牌+折扣，主力货品价格一般为3-7折，节假日期间大部分品牌还会有折上折和满额再返券等活动加持，部分过季商品的价值在年度售罄日或特卖活动时最低可达1-2折。

　　。据近期引发热议的《退货率80%，商家疯了》一文，今年618电子商务平台疯狂卷低价，慢慢的升高的退货率将各大商家逼到了生死线边缘，尤其是女装品类，部分品牌退货率高达80%甚至90%，沉没成本不可估量。

　　，通过差异化竞争，实现客流、扣率、品牌组合的良性互动，持续稳健发展。以济南首创奥特莱斯为例，项目2019年1月开业，是山东目前体量最大的奥莱项目，目前已确定进入成长期。据赢商大数据统计，济南5个奥莱项目中，首创奥莱品牌数量200+，而其他4个品牌数量约在35-100个左右。自开业后，

　　行业门槛高、与电商错位竞争、先发优势显著，奥莱由此具备了极强的抗周期能力。

　　，而在经济出现调整时又能够尽可能的防止出现品牌商大面积撤退、空店现象，发展韧性更强，复苏更快。

　　。在经济稳步的增长时，低收入花钱的那群人上移，在奥莱进行消费；在经济下行时，部分高收入花钱的那群人下移，在奥莱进行消费。以

　　为例，Simon Property Group 公司旗下拥有包括 Premium Outlets、Mills、Simon Outlets 在内的数百个奥特莱斯门店，Tanger则是全美单一最大奥莱营运商。2009-2012 年美国处于次贷危机的经济下行时期，两家运营商营收维持增长，且增速有不同程度的提升；2020-2022年美国受到疫情冲击，消费者信心指数持续下滑，两家运营商营收增速仍持续提升，某些特定的程度验证了奥莱独特业态在经济衰退情况下良好的抗周期属性。

　　，经历了三次典型的经济冲击，分别为 2008年全球金融危机、2011年大地震、2020-2022年日本新冠疫情，但日本奥莱主要经营企业三井不动产和三菱地所均表现出了某些特定的程度上的逆势增长。日本头部奥特莱斯运营商在历史经济周期中的表现，同样验证了奥特莱斯业态在经济相对萧条时期仍有充足的活力与韧性。

　　奥莱业态在消费疲软时期展现出的强大经营韧性，同样适用于当前中国消费环境。且随着

　　，单体项目大多分布在在下沉市场、部分为原有存量物业的改造项目，2023年新开业项目中，半数为连锁项目。此外，有统计的229个奥莱项目中，头部企业占了80个，占比约为34.9%。从销售体量来看，据奥莱领秀数据，

　　。六家头部公司运营项目连续上榜，2021 年销售额10 亿+项目中包揽28项，年销售总额超550亿元，领跑行业发展。从区域分布来看，据赢商研究中心统计，

　　晚间，中国证监会发布《关于准予华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》。“华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金”正式获批，意味着全国首单奥莱公募REITs离上市更近了一步。

　　/估值调整，加高资产“安全垫”据项目披露的交易所反馈问询回复材料及封卷稿申报材料，基于宏观及区域经济发展状况、考虑到消费基础设施存续期较长，经审慎分析，相对于2023年12月提交的申报稿材料，

　　。其中，两个项目的非固租销售额（联营、抽成）增长率预测参数有所下调。在此前预测的参数中，两项目2024年非固租销售额增长率均为4%，目前已调为3%；2025年有关数据亦同步调整至3%。项目预测期外至存续期届满的净收益长期增长率也由2.25%调整为2%。

　　参考全国多家奥特莱斯的销售额增长趋势，在开业后2-5年，销售额增长较高，平均增长率在20%-50%之间；开业5年后，增长逐步放缓，第6年至第10年的平均增长率将在5%-20%之间。开业10年后，增长率基本稳定在2%-5%之间。

　　此外，考虑武汉、济南两个城市能级差异——武汉为头部新一线城市，济南为核心二线城市，在最新的封卷稿申报材料中，济南首创奥莱项目折现率由8%上调为8.25%，这2个折现率其实均高于已发行的消费基础设施项目约100bp，审慎保守由此可见。

　　在此基础上，华夏首创奥莱REIT的底层项目估值进行了一定的下调。在首次申报披露的招募说明书里面，济南和武汉首创奥莱项目的估值分别为9.96亿元及10.57亿元（以2023年6月30日为评估基准日）；而在最新的封卷稿申报材料中，上述项目的估值分别为9.62亿元及10.11亿元（以2023年12月31日为评估基准日）。换言之，

　　；另一方面，一级市场估值下调，也为证券交易市场让利，有利于REITs建设多层次发展、循环良好的市场，一、二级投资人都能获得长久期收益，促进多类型参与者的积极性。

　　主要原因主要在于海外REITs管理人不是被动持有底层资产，而是通过主动管理运营实现资产增值，由于不一样资产的运营差异很大，专注于某种类型能发挥专业优势，提升资产管理能力和运营水平，使得REITs资产能够得到最大限度增值。与成熟市场接轨，

　　截至发稿，沪深市场已上市公募REITs产品共39只，其中华夏基金发行10只产品，占比26%，另有1只产品已获批待发行上市，产品数量与规模均居于市场领头羊。尤其是在已发行上市的4只消费类REITs中，包括非常关注的华夏华润商业REIT等2只产品均由华夏基金担任基金管理人。此外，

　　消费类REITs良好的业绩表现，一方面要求运管机构的高效专业履职，同时对基金管理人的行业理解能力要求也很高。据悉，华夏基金为华夏首创奥莱REIT配置的基金经理具备华润、龙湖、万达等国内绝对头部商管企业的复合运营管理经验，这是降低信息不对称，实施监督管理要求的有效主动管理的充分条件。另根据反馈回复稿申报材料中基金管理人对运营管理模式合理性的分析，此次

　　，既能在实质上延续基金发行前首创钜大“总部+项目现场团队”的运营管理模式，同时能满足监管对REITs底层资产相对区隔于原始权益人体系内其他在管资产而进行专业独立运营的要求，能够兼顾项目运营管理的独立性、延续性、完整性、稳定性和效率化。

　　作为商业地产行业里一个非常有特色的细分业态，与购物中心、百货等商业业态具有较为显著的差异，并在成熟的商业市场中长期有着非常明显的比较竞争优势和穿越周期持续发展的特点。奥莱业态在中国经过20多年的低调发展后，随着国内经济发展阶段和消费环境的变化，其性价比、一站式、体验性等特点开始逐渐被越来越理性且聪明的消费者所发现和认同。而从行业发展格局而言，

　　。获得市场高度关注的华夏首创奥莱REIT，投资价值是否能类比Tanger还未可知。但结合奥特莱斯业态正在商业领域得到价值发现的背景，

　　投资领域的价值新发现。7月26日，试营业半年的南京ifc商场将正式开业，

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